총부채원리금상환비율(DSR) 이란
총부채원리금상환비율(DSR, Debt Service Ratio)은 스트레스 DSR(Stress DRS)이라고도 합니다.
대출을 이용하는 기간 동안 금리 상승 등으로 인한 원리금 상환 부담이 커질 것을 감안해서 DSR 산정 시에 일정 부분의 가산금리(스트레스 금리)를 부과시키는 것을 말합니다. DSR이란 차주의 연간 소득액에서 대출 상환액(모든 신용대출 원리금)이 차지하는 비중을 이야기하며, 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나누어 산출합니다. 여기서 모든 신용대출은 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 모든 대출을 포함시키는 것으로, 주택담보만 포함하는 총부채상환비율(DTI)과는 차이가 있습니다.
DSR에 가산금리 까지 부과시켜서 산출하는 것을 스트레스 DSR이고 이는 차주의 연간 원리금 규모가 증가하게 됨으로 결국 전반적인 대출한도를 줄이는 것이 목적입니다.
스트레스 DSR은 3단계로 시행되며, 1단계(2024년 2월 26일)는 은행권 주택담도대출만 시행되고, 2단계(2024 9월)은 은행권 주택담보대출, 신용대출과 2 금융권의 주택담도 대출이 시행되고, 마지막 3단계(2025년 7월)는 은행권의 주택담보대출, 신용대출, 기타 대출 등과 2 금융권의 주택담보대출, 신용대출, 기타대출로 확대 될 전망 입니다.
2024년 상반기(1단계)에는 스트레스 금리 25%, 하반기(2단계)에는 50% 만 적용하고, 내년 2025년(3단계) 부터는 100%적용할 계획입니다.
전세대출 DSR 적용 여부
금융당국은 시중 은행에 전세∙정책대출의 수도권과 비수도권, 소득 수준별 DSR 산출 정교화를 요청했고, 이는 가계대출 증가를 대응하기 위해 전세대출과 정책대출에도 DSR를 적용시키기 위해 검토하는 것으로 알려졌습니다.
가을 이사철을 맞이해 전세 수요는 꾸준히 늘고 있으나, 매물을 부족해 전세가격이 상승하고 있습니다. 10월 셋째 주 서울의 전셋값 상승률은 0.1이며 74주 연속 오르고 있습니다. 이런 상황에서 DSR 적용 여부로 당국의 전세대출 옥죄기가 예고되어 전세시장의 실수요자 부담이 더욱 커지고 있는 상황입니다.
뿐만 아니라 정책대출도 주 이용자가 저소득층과 청년층이며, 그 중 버팀목 대출은 서민의 주거비 부담을 덜기 위한 저렴한 금리로 전세대출 자금을 빌려주는 상품입니다. 버팀목 대출은 다른 정책대출과 달리 주택매매가 불가하여 투기성이 없는 실거주 전용 대출입니다.
이에 따라 버팀목 대출과 전세대출이 DSR규제에 포함되면 서민과 실수요자의 주거안정성을 위협할 수 있기 때문에 신중히 적용되어야 하고, 정책대출을 담당하고 있는 국토교통부는 "생애 최초 주택 마련 대출이나 신생아 특례대출 등은 정책 목표 달성을 위한 수단인 만큼, 그 대상은 유지할 것" 이라고 밝혀 서민 주거 환경을 고려해 관련 제도 억제에 반대했습니다. 그러나 금융위는 정책대출 또한 차주의 상환 능력에 맞게 대출해야 한다는 입장이며 DSR 40%는 차주 상환 능력에 맞는 규모로 버팀목 대출도 크게 다르지 않다고 보고 있습니다.
가계대출 향후 규제
정부는 개인의 대출 한도를 제한하는 스트레스 총부채원리금상환비율 규제를 2단계로 강화시켰고, 은행권도 다주택자 주담대를 중단하고 조건부 전세대출을 제한하면서 '갭투자' 등 자체 대출 제한 조치를 취하고 있습니다.
금융당국과 은행권이 8,9월 역대 최대 증가세를 보였던 가계대출에 대한 규제를 강화시키고 10월 들어서 절반 가까운 수준으로 줄었습니다. 8월과 9월 가계대출이 각각 9조 원대와 5조 원대를 기록하였으나 10월은 9월만 대비 7221억 원 증가했습니다.
이는 은행권의 대출규제(금리인상 등)와 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)규제로 인한 신규대출가입 문턱이 높아졌기 때문입니다. 금융당국은 긴장을 풀지 않고 전세자금 대출 시 집주인의 상환능력을 미리 파악하도록 하는 신용 평가를 도입할 예정입니다. 집주인의 전세사기 이력 등을 확인한 뒤 대출을 실행하게 되면 세입자의 보증금 미반환 우려를 덜 수 있으며 무분별한 전세대출 공급을 막겠다는 취지입니다. 또한 현재 90~100% 수준인 전세자금 대출 보증비율을 80%이하로 낮추는 방법도 고려하고 있습니다.
당분간 시중은행의 대출 규제가 이어지면서 시장이 침체되고 집값도 약세 전환으로 전환될 것으로 보이며, 서울 강북 등 외곽부터 집값이 하락할 것으로 보입니다. 다만 주택 공급이 부족하기 때문에 단기간 조정 국면이 진입한 것으로도 보입니다.
또한 제 1 금융권의 강력한 제재로 인하여 제2 금융권 ' 풍선 효과'에 대한 우려가 있으며 문턱이 높아진 창구 외에 카드론이나 현금서비스 등 비교적 쉽게 대출을 받을 수 있는 신용대출로 몰리고 있으며 대출 규모가 역대 최고치를 기록했습니다. 그에 따른 카드론의 시장 상황과 당국의 입장을 함께 확인해 보시길 바랍니다.